不動産ローンとか事業資金とかの借金・借入金の返済ができない時などに、お金を借りた債務者が、
その借金のカタ・担保として提供していた土地や建物などの不動産を、お金を貸した債権者が裁判所に強制的に
カタ/担保を売却して返済を受けたいと申し立てることによって、裁判所が、その担保を売却をすることをいいます。
そして、裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。
執行裁判所の選任した評価人（原則として、不動産鑑定士を選任）が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類（評価書）を作成し、その評価額に基づいて売却基準価額が決定されます。その売却基準価額から２０パーセントに相当する額を
控除した価額を買受可能価額といい、買受けの申出の額は、この価額以上でなければなりません。
この価格は、競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されます。
市場価格の５～７割といってもいいでしょう。
01.債権者の申し立てにより、裁判所から競売開始決定通知が届きます。
02.裁判所の執行官が、物件の現況調査の為に対象不動産を訪れ、調査を行ないます。
03.調査結果として、評価書が作成されます。
04.競売の入札時期が明記された書類が裁判所から届きます。
05.04.とほぼ同時に、新聞や情報誌に競売物件として公開、掲載されます
06.期間入札が開始します。
07.買受人が決定します。
08.明け渡しのため引越しすことになります。
・１回ローンの支払いを遅延すると、督促状が来る
債権者からの呼び出し・その後の支払いについての相談。
・続けてローンの支払いが遅れると、債権者から連絡があります
この時に、担当者に任意売却を勧められる事もあります。
・再度延滞
期限の利益を喪失します 。
・債権者が保証会社に代位弁済を要求
債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、不良債権として扱われます。
また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。
・差押
差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される
登記です。 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。
・競売
不良債権となった債務の最終処理の手段として、債権者は申立をします。
当社では、あなたが所有している不動産の競売という裁判所による法的整理が実行される前に、金融機関等の債権者と交渉し、そして債権者の同意を得たうえで、任意で所有不動産の売却をするという解決方法をお勧めしています。
各債権者への競売申し立ての取り下げ及び、抵当権抹消等、最も重要な交渉を行い、そして販売も、当社が責任を持ってスピーディに対応させていただきます。
詳しいことは、お電話または直接会ってご説明をさせていただく事で、ご理解いただけます。
競売よりも、任意売却のほうがあなたにとって、多くのメリットがあります。 また、引越しに必要な費用の捻出等も債権者によっては、交渉が出来ます。
なお、当相談室で売却契約が成立したときは、仲介手数料を申し受けますが、売却金額の中から受取ますので、現金をご用意いただく必要はありません。どうぞご安心ください。
競売開始決定の通知を受け取り、不安と困惑の渦中にいらっしゃる方、ご安心ください。
問題解決の方法はあります。
また、担保不動産競売開始決定という通知を受け取ったままにしておくと、早ければ約6ヶ月後には競売入札開始となります。
そして、自宅を追い出されることになってしまいます。残された時間は、6ヶ月もではなく、6ヶ月しかありません。
近隣相場より安く売却される可能性が高くなります。
売却価格が市場よりもかなり安くなってしまうということは、その分残る債務（残債務）は多くなってしまいます。
それに合わせて、引越し費用・時期等の交渉が出来ないことです。競売後にも、残った債務の支払い義務は継続し
ます。自己破産でもしない限り、この債務に追いかけられることとなります。ただし、自己破産のデメリットはないと
主張する方もいらっしゃるようですが、自己破産による社会的制約はあります。
唯一のメリットと言えるのは、場合によっては落札まで２年３年と長く続く ことがあり、落札されるまでの間住み続けることが出来ることです。
しかし、いつ落札されるかわからないので、落ち着かない生活になって しまうでしょう。
競売で売却されても、任意売却で売却されても、自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。
残った債務に対して、支払い義務は継続します。競売は任意売却に比べ、取引価格が低いのが一般的です。
従って、残る債務も任意売却で売却した場合に比べると多くなります。
また、競売であなたの物件が落札された場合、任意売却とは違い直ちに、その物件から立ち退かなければなりません。
競売をしても、自己破産をしても、住宅ローンに連帯保証人が付いているなら、その連帯保証人に残った債務の請求が行きます。 最終的には、その連帯保証人も自己破産するというケースも往々にして考えられます。
競売の後に、残った債務の支払いで苦しんでいる人もいらっしゃいます。
売却後のことまで考える当社にぜひご相談下さいませ。
